50輛賓利堵車位？深圳小區(qū)停車難是如何造成的
澎湃新聞記者 計(jì)思敏
賓利、勞斯萊斯易得，一個深圳車位難求。
近日，深圳寶能公館停車位糾紛事件鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。事件起因是一女業(yè)主稱自己的停車位被一輛勞斯萊斯占用了一個月，而勞斯萊斯車主則主張其停的是公共車位，于是雙方爭執(zhí)不下。原本看似一起普通的停車位糾紛事件卻因?yàn)榕畼I(yè)主的“50輛賓利、把我賓利開來堵他、我老公是國企書記”等言論引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議并發(fā)酵至今。
目前，輿論的焦點(diǎn)仍集中于女業(yè)主及其國企書記老公身上，多數(shù)網(wǎng)友僅追著“賓利車怎么來的？好好查查這個書記”不放。最新的消息顯示，女業(yè)主回應(yīng)稱“本意是從賓利車俱樂部調(diào)50輛車”。但拋開人物身份背景，可能更值得探究的矛盾點(diǎn)在于，作為開發(fā)商的寶能是否有權(quán)“贈送”車位給業(yè)主作為“專用停車位”以及深圳當(dāng)前的停車難問題。
開發(fā)商“贈送”車位引矛盾
據(jù)澎湃新聞了解，涉事小區(qū)為深圳香蜜湖片區(qū)的寶能公館，是均價超10萬元/平方米的高檔住宅小區(qū)。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪槿藛T介紹，寶能公館包括了住宅、公寓以及人才住房。其中住宅部分于2016年開盤，2018年交房，公寓部分則于2020年下半年入市。
目前，貝殼找房平臺顯示該項(xiàng)目政府參考均價為124000元/平方米，不過中介人士反饋實(shí)際掛牌價格遠(yuǎn)超于此，約17萬/平方米至18萬/平方米。
也正是在這樣的高檔小區(qū)“上演”了一出搶車位大戲。購買公寓的女業(yè)主堅(jiān)稱車位被占，而購買住宅的男業(yè)主并不認(rèn)可，認(rèn)為住宅區(qū)域的停車位是公用的，于是雙方由口角發(fā)展至扭打在地。
據(jù)澎湃新聞報道，涉事小區(qū)一名業(yè)主表示，糾紛緣于開發(fā)商將住宅區(qū)的“公共”停車位使用權(quán)贈送給公寓區(qū)業(yè)主，作為“專用停車位”，引起住宅區(qū)業(yè)主不滿，近半年來糾紛不斷。
該小區(qū)所屬街道香蜜湖街道工作人員也向澎湃新聞介紹稱，小區(qū)公寓樓業(yè)主在購買房產(chǎn)時獲地產(chǎn)商所贈停車位，但有的停車位位于住宅樓下，住宅樓業(yè)主主張維權(quán)，部分業(yè)主將車停小區(qū)對講機(jī)進(jìn)爭議停車位，由此引發(fā)了糾紛，目前正在處理中。
不過，在網(wǎng)絡(luò)流傳的視頻中，購買公寓的女業(yè)主還表示“我的車位我有買賣合同，誰敢說車位是他的。”
對于矛盾點(diǎn)開發(fā)商“贈送”車位給公寓業(yè)主的做法是否合理，以及開發(fā)商是否存在變相銷售車位的問題，寶能方面未予正面回應(yīng)。
寶能方面稱，“我們也看到了網(wǎng)上的一些熱點(diǎn)，現(xiàn)在政府部門已在關(guān)注，一切以政府后續(xù)相關(guān)發(fā)布為準(zhǔn)，目前我們不便透露更多信息。”
根據(jù)福田區(qū)香蜜湖街道建業(yè)小區(qū)北區(qū)城市更新單元規(guī)劃項(xiàng)目(寶能公館)環(huán)境影響報告書，該項(xiàng)目為城市更新項(xiàng)目，更新方式為整體拆除重建，該項(xiàng)目建設(shè)用地面積36268.68平方米，擬建設(shè)住宅142170平方米，商業(yè)14110平方米，商務(wù)公寓40000平方米，公共配套設(shè)施3520平方米，并提供2127個停車位。
值得一提的是，由于女業(yè)主的一句“50輛賓利、我老公是國企書記”也引來深圳國資的關(guān)注。
公開信息顯示，該女子口中的國企書記為深圳國資旗下深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司黨委委員、紀(jì)委書記、監(jiān)事會主席張曉中。對此，深圳市國資委于6月5日回應(yīng)稱針對網(wǎng)民反映“深圳國企書記夫人涉車位糾紛輿情”情況，我委高度重視，正在了解核實(shí)。
深振業(yè)相關(guān)工作人員則對澎湃新聞表示，涉事張曉中確為公司高管，目前公司也在和上級部門溝通，具體情況以深圳國資委公布的為準(zhǔn)。
另據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報道，深振業(yè)董秘回應(yīng)，張曉中目前是離異單身狀態(tài)，賓利女車主是張曉中正在交往的對象，不是家屬。
寶能公館車位糾紛由來已久
不僅僅是此次贈送“專用停車位”引發(fā)的紛爭，寶能公館的車位糾紛由來已久。
有業(yè)主于2021年8月在領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，“我是深圳寶能城市公館業(yè)主，我們小區(qū)已經(jīng)入戶兩年多，可是，寶能地產(chǎn)及吉祥物業(yè)(寶能旗下物業(yè))一直不給業(yè)主開放-1,-2,停車場，僅開放-3樓停車場，經(jīng)過業(yè)主們多次和區(qū)里溝通，物業(yè)又開放了-2樓極少部分停車位。現(xiàn)在-1的全部和-2樓大部分停車位不給業(yè)主使用，停車位很緊張，停車極不方便。”
對此，深圳市福田區(qū)香蜜湖街道辦事處于2021年9月28日回應(yīng)稱，“經(jīng)我辦多次搭建平臺，協(xié)調(diào)解決寶能城市公館業(yè)主和寶能地產(chǎn)股份有限公司關(guān)于寶能城市公館停車位的問題，目前寶能城市公館停車場負(fù)三層已全部對業(yè)主進(jìn)行開放、負(fù)一層、負(fù)二層部分停車位進(jìn)行開放。經(jīng)查，目前共對業(yè)主開放了1191個車位，其中負(fù)一層95個、負(fù)二層278個、負(fù)三層818個。您反映寶能城市公館停車位緊張、停車不方便的問題，我辦已要求物業(yè)管理處積極及時向?qū)毮艿禺a(chǎn)股份有限公司反饋停車位緊張、不方便停車的有關(guān)情況。管理處稱接下來會向?qū)毮艿禺a(chǎn)股份有限公司申請?jiān)黾娱_放地下停車位，緩解寶能城市公館停車位緊張的問題。”
深圳停車位引發(fā)糾紛的另一個原因在于，深圳的停車位不可銷售，因此業(yè)主無權(quán)主張固定車位為己所用。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳的停車位一直是不能對外銷售的，因此對小區(qū)業(yè)主來說，停車位是公用的，但此次事件的矛盾點(diǎn)在于，當(dāng)初開發(fā)生為了推銷公寓，買公寓送車位，并且把住宅區(qū)域的部分停車位贈送給了公寓業(yè)主引發(fā)矛盾。
李宇嘉提到，從開發(fā)商的角度來說，因?yàn)橥＼囄徊豢射N售因此其失去了一部分收入，所以往往最后的結(jié)果就變成減少停車位的配建或者違規(guī)以贈送或私下出售使用權(quán)的方式來變相銷售停車位。另外一方面，公寓不同于住宅，有時候沒那么好賣，通過“贈送”車位的方式來做噱頭或者營銷也時有發(fā)生。
不過，對開發(fā)商來說，變相銷售停車位是鋌而走險，“現(xiàn)在已經(jīng)不太有出現(xiàn)買賣停車位的現(xiàn)象了，早幾年會有這樣的情況。”對于以后深圳買房如何確定車位的問題，該人士稱，“這個無解，按政策來。”
深圳當(dāng)?shù)厝耸恳脖硎荆钲谕＼囄灰恢币詠矶际亲裱跋鹊较鹊谩保膊淮嬖谲囄皇钦l的問題。但確實(shí)停車矛盾是一直存在的一大問題。
深圳擬提高住宅停車位配建指標(biāo)，基本達(dá)到“一戶一位”
寶能公館車位糾紛背后，也反映出深圳停車位緊張的事實(shí)。
深圳停車難的問題是否有辦法解決？深圳市規(guī)劃部門也正開展各類建筑停車配建標(biāo)準(zhǔn)的修訂工作。
澎湃新聞從領(lǐng)導(dǎo)留言板關(guān)注到，有網(wǎng)友就“深圳市住宅房產(chǎn)建筑停車位配比”留言稱，“每年都在說深圳停車位不足的問題，每年都在尋求增加供給方法解決，那為什么不能直接從最根本的住宅建筑車位配比去推動解決，目前深圳基本每家每戶都有車，60平米以下的才配0.6，90平米才配1個，140平米才配1.6，這種建筑條例下深圳就不可能做到車位足夠的那天，每個樓盤從誕生那天就是殘缺的，也會新增車位需求......”
對此深圳市規(guī)劃和自然資源局于今年3月2日回應(yīng)稱，居住地停車屬于剛性停車需求，根據(jù)“基本滿足”的供應(yīng)導(dǎo)向，擬適度提高住宅停車位配建指標(biāo)。為適應(yīng)新時期的停車發(fā)展需求，市規(guī)劃部門正在開展各類建筑停車配建標(biāo)準(zhǔn)的修訂工作。
根據(jù)居民出行調(diào)查與第七次人口普查等數(shù)據(jù)分析，目前深圳市小汽車保有量約 300 萬輛，戶均擁車 0.4 輛，其中商品住房的戶均擁車 0.75 輛、有車戶占 64%(近 9 成只擁有 1 輛車)。
深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，綜合考慮全市小汽車擁有情況及發(fā)展態(tài)勢、交通設(shè)施規(guī)劃建設(shè)情況、道路運(yùn)行狀況等方面，基于居住停車“基本滿足”的供應(yīng)導(dǎo)向，擬適度提高住宅停車指標(biāo)，基本達(dá)到“一戶一位”，并且取消軌道周邊住宅停車指標(biāo)折減的要求。
停車位糾紛問題普遍存在
當(dāng)然，深圳車位不可買賣有其特殊性，但從全國范圍來看，停車位糾紛問題普遍存在。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，其實(shí)不論是這種均價超十余萬的高檔小區(qū)，還是一般的中低檔小區(qū)，停車位問題普遍存在，引發(fā)了很多的糾紛。有這種將公共停車位“贈與”某些業(yè)主的，也有“捆綁銷售”的，還有“高價租賃”的。
那么開發(fā)商是否可以買賣、贈與、出租如何來界定呢？王玉臣指出，是否可以處分獲益要看具體情況，一般分為三類：
(1)符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位。這類車位是最規(guī)范的，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證。最典型的標(biāo)志就是購買的時候，可以和房子一并購買，一并辦理網(wǎng)簽備案，銷售的車位款也要納入監(jiān)管賬戶里。這種車位開發(fā)商可以自由處分，可以銷售，也可以贈與，更可以對外出租。
(2)規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其它公共部分改建的車位。這種也很普遍，開發(fā)商利用小區(qū)業(yè)主公共部分改造而來，一般沒有產(chǎn)權(quán)證，但是從相關(guān)法律規(guī)定而言，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。這種情況開發(fā)商是無權(quán)處分的，而業(yè)主則共同享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)。
(3)人防車位。這種也比較多，產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但是日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的購房款中，那么使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商日常可以用來對外出租獲利。但是，如果分?jǐn)偟綐I(yè)主的購房一鍵報警呼叫款中了，則使用權(quán)屬于業(yè)主所有，開發(fā)商就不能再對外出租使用，對外經(jīng)營的收益也應(yīng)當(dāng)歸于業(yè)主。
對于涉事小區(qū)寶能公館的糾紛，北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為，住宅業(yè)主擁有公共區(qū)域共有權(quán)，可以要求專項(xiàng)住宅業(yè)主使用；公寓業(yè)主可以依據(jù)合同要求開發(fā)商履行承諾，當(dāng)發(fā)生糾紛時，如確定區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)商擁有部分，那就開發(fā)商可以自由處置，如確定屬于住宅公共區(qū)域，理論上屬于住宅業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)贈送公寓業(yè)主。
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