畢業季全國租賃市場冷熱不均，三四線城市和小縣城延續低溫
北京某985院校本科畢業生小楚，是“慢就業”群體中的一員。7月份才開始找房，他本來對“短時間找到滿意的房子”并不抱希望。誰曾想，僅僅2天，他就通過某中介平臺租到了一間臨近地鐵、性價比不錯的房源。
“我租在海淀知春路雙榆樹東里，3家合租，次臥4000元/月，帶雙周保潔，小區環境不錯，離工作地也不遠。”小楚告訴第一財經，去年，一位學姐租了同一小區面積相仿的一間次臥，4600元/月。
疫情疊加畢業季，今年6～7月，全國租賃市場又迎來一些新變化。據教育部統計，今年高校畢業生規模首次破千萬，預計達1076 萬人，同比增加167萬人。畢業生規模和增量均創歷史新高，讓今年畢業季租賃市場需求大增。而疫情之下，租客換房意愿減弱、新增租賃房源入市速度減緩，租賃市場供需矛盾進一步凸顯。
受此影響，進入畢業季后，全國多個熱點城市的租賃市場出現回暖跡象。貝殼研究院數據顯示，5、6月全國百城新增掛牌房源量(租賃住房)環比保持近10%的增幅，6月新增帶看客戶量環比增加超過70%，與此同時，二季度全國百城房源成交周期均環比縮短，新增掛牌房源均價環比微漲1.3%。
但第一財經調研、走訪時發現，在疫情影響畢業生租金敏感度、業主和中介機構預期慣性下調等因素、熱點城市政策性租賃住房加速和部分城市對市場化租賃住房價格漲幅持續強監管等多重因素下，與往年畢業旺季相比，今年熱點城市的租賃市場暖意略顯不足，一線城市中，像小楚一樣，房東主動降低租金的情況也不在少數。
另一方面，雖然有研究顯示，今年畢業生返鄉就業的比例更多，但返鄉畢業生更傾向于選擇家鄉所在的省會城市和區域熱點城市，三四線城市和縣城的租賃市場依然延續低溫。
一線城市畢業季租房“冷熱不均”
“受疫情等因素影響，今年房東預期有所下調。與去年畢業季相比，這一片區的房子租金普遍低了400~500元。”在小楚所租住的海淀知春路雙榆樹片區，一名我愛我家房地產中介對第一財經表示。
該名中介稱，知春路是海淀區熱門地段，在往年畢業季，該片區推出的房源一般在6月中旬就銷售一空。但今年受疫情和防控政策影響，tuya可視對講5月份以來，帶看量遠低于去年同期。“疊加字節跳動在今年年初從海淀搬至朝陽，片區內又新增了不少空置房源。直至7月初，畢業季推出、1個月內可入住的房源還剩不少。為了增加成交量，本來到6月30日截止的畢業季‘押一付一’活動現在也可享受，此前都是‘押一付三’的。”
“在北京東三環一帶的租賃市場，目前仍處于供不應求的狀態。”一名在麥田房產勁松街道某門店的房地產銷售經理也對第一財經表示，疫情影響下，年輕租賃群體的心態正發生改變。往年畢業生租房，滿一年換房概率很大，但今年選擇續租的人群占比更多，這就導致既往該時期用于租賃的房醫護對講源空不出來，而房東打算新入市的租賃房源在疫情及防控政策影響下，又來不及裝修，租賃房源供給量銳減。另一方面，隨著畢業季、中小學開學季相繼到來，有租賃剛需的群體始終維持高位。
“總體來看，進入今年畢業季，北京多個熱點地段的房租漲幅雖較為溫和，但可能還是高于租客預期的。而對于續租者而言，雖然不需要再繳納中介費，但如房東抬價等現象也并不罕見。”上述銷售經理說。
除了北京不同地段的租賃市場出現“冷熱不均”外，一線城市間的租金水平同樣呈現分化趨勢。
具體來看，廣州租賃市場一季度表現相對較弱，5月掛牌租金環比修復上漲5.4%，上升至58.8元/㎡/月水平。
而在上海，5月個人房源月租金每平方米破百元，排在全國之首，同環比均有所上漲，其中環比漲幅排在全國前三。
深圳租賃市場整體延續一季度的低溫，部分區域出現回暖。深圳中原研究中心監測顯示，5月全市住宅租金為70.0元/㎡/月，環比下滑0.6%。租金回報率也跟隨小幅下滑，為1.16%。
深圳龍華區某租賃中介小林告訴第一財經，目前接觸的畢業生租房一般會選擇月租金2000元以內的房子，受疫情影響，其實今年深圳的租金還是有所下降的，現在畢業生開始找房，房東或者一些租賃平臺也想抓住這波租賃機會，租金價格相對堅挺，但也相應推出了一些租金優惠條件，比如，月租1600元的房子，在首月優惠600元，只需1000元，第二個月1300元，第三個月1500元，前三個月共優惠1000元。小林表示，近期成交量上來了，租金小幅上升，業主的信心更強一些。
諸葛找房研究院數據顯示，2022年6月，市場就業環境有所好轉，加之畢業季帶動租賃需求增多，租金均價止落回升，全國大中城市租金掛牌均價環比上漲0.37%，同比上漲0.01%。其中，一線城市平均租金為87.92元/㎡/月，環比上漲1.45%，同比上漲2.76%；二線城市平均租金為31.69元/㎡/月，環比微漲0.03%，同比下跌1.25%。
返鄉就業群體增多，但非一線城市租賃市場維持低溫
相較一線城市，二線城市租金更趨溫和，甚至出現下跌情況。第一財經調研時發現，在浙江杭州、寧波，安徽合肥，江西南昌等多個二線城市的核心區域，近月來，均出現房東主動降價以減輕房子“空窗期”的案例。
“我有一套臨地鐵、三室一廳的毛坯房，最近才交給二房東。今年由于租賃市場較為冷清，相較于往年，我這套房租金預計少收500~600元，那么，二房東出租時價格也會有所降低。”一名寧波房東告訴記者。
另有合肥蜀山區的一名選擇將房源整租的房東稱，上一年畢業季入住的大學生現已搬離，房子已空置半個月，隨著畢業季到來，并沒有出現看房者數量明顯增多的現象。
不過，對于部分房東口中的“房租穩中有降”，在新就業大學生群體中感覺并不明顯。
小程是一名浙江大學畢業生，他和朋友在浙江大學紫金港校區2公里之外合租了一套公寓小標間。看房時，中介告知，今年畢業季看客量少了很多，但房租僅降了200元左右。
小程表示，首次租房要負擔傭金費、押金和三個月的租金，相當于支出5個月的房租。而一共少交的1000元租房開銷，僅僅是杯水車薪，無法改變“尚未工作，就背負了一筆債”的壓力。
貝殼研究院一份關于2022屆畢業生的調查數據顯示，有近七成畢業生每月支付租金在2000元以內，超九成畢業生每月支付租金在3000元以內；超八成畢業生將房租控制在了占收入30%以內的合理范圍；大城市畢業生房租收入比更高，承擔的經濟壓力更大。
“一般認為，30%是房租收入比的‘幸福分割線’，一旦超過則表明房租壓力過大。”貝殼研究院稱。
58同城、趕集直招日前發布的《2022年畢業季調研分析報告》顯示，一線城市因就業機會、經濟實力與區位優勢較為突出，仍為大部分畢業生工作首選城市，其中深圳畢業生凈流入率達3.5%；同時，也有38%的畢業生出于離家較近的因素，選擇杭州、西安、長沙、成都、青島等新一線城市。
相比于省會城市和區域熱點二線城市，三四線城市和小縣城對于畢業大學生群體的吸引力仍然有限。
廬江縣是安徽合肥南部的一座小縣城，人口不足百萬。當地某資深房地產銷售人士告訴第一財經，近幾年來，當地租賃市場的需求偏年輕化，但更多的是農村入城的務工者，和一些夫妻雙方進入市區打工、子女在當地上學的群體。“今年畢業季，當地租賃市場波瀾不驚。近兩年來，當地二手房市場中租賃住房占比約40%，較前些年幾乎翻倍，今年以來，當地租賃市場的房源空置率仍在攀升。”
(實習生王亦詩對本文亦有貢獻)
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