用經(jīng)營貸置換房貸是餡餅還是陷阱？存政策和法律風(fēng)險(xiǎn)
用經(jīng)營貸置換房貸 餡餅還是陷阱？
貸款違規(guī)進(jìn)入樓市影響征信記錄 弄虛作假申請(qǐng)貸款可被追刑責(zé)
目前，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。房貸利率與經(jīng)營貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”。
“房貸置換，500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……最近，不少房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話，勸說他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低的經(jīng)營貸，省下大筆利息。事實(shí)果真如此嗎？
北京青年報(bào)記者采訪多名業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，所謂的貸款置換操作，不僅存在多種隱性收費(fèi)，還潛藏著政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，會(huì)立即要求貸款人在短期內(nèi)還清所有欠款，若無法及時(shí)還款，或因騙貸而擔(dān)刑責(zé)。
現(xiàn)象
中介推房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)
經(jīng)營貸，顧名思義，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)需要發(fā)放的貸款。據(jù)了解，隨著國家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。
個(gè)人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為LPR加點(diǎn)的方式定價(jià)，但是存量房貸客戶的加點(diǎn)幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”，并宣稱會(huì)提供“一條龍”服務(wù)。
因?yàn)榻?jīng)營貸是針對(duì)企業(yè)的貸款產(chǎn)品，所以貸款者名下必須要有公司。
北青報(bào)記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”。他表示，現(xiàn)在房貸置換經(jīng)營貸特別合適，利率能做到3.4%，只要名下有北京城區(qū)的住宅就行。“王經(jīng)理”表示，入股公司有關(guān)的各種手續(xù)和申請(qǐng)貸款的所有資料，他們都會(huì)幫忙準(zhǔn)備。不過，客戶需要將房貸先還清，解除原來的房貸抵押，再向銀行申請(qǐng)經(jīng)營貸。如果客戶自己不能還清原來房貸，他們也可以提供過橋資金。
“王經(jīng)理”還強(qiáng)調(diào)，貸款下來后，不能直接打進(jìn)客戶自己賬戶，必須有“第三方”，也就是企業(yè)采購原材料等經(jīng)營活動(dòng)需要對(duì)接的供貨商。“第三方收到貸款后再把錢打進(jìn)你的賬戶。”
這樣“周到”的服務(wù)，肯定不是免費(fèi)的。“王經(jīng)理”說，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是貸款額的1%-2%，會(huì)根據(jù)每個(gè)案例的實(shí)際難易程度有所區(qū)別，如果涉及第三方，可能還會(huì)單獨(dú)收費(fèi)，一般是0.5%。過橋資金每日利率一般是千分之一。
北青報(bào)記者從其他市場人士處了解到，房貸置換經(jīng)營貸的基本操作都是“王經(jīng)理”所介紹的“套路”，但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同。比如，過橋資金利率，不同城市不同中介的標(biāo)準(zhǔn)有高有低，低的能到萬分之五，高的能到千分之二。但是，只要經(jīng)營貸沒放款，這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定，但現(xiàn)實(shí)中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”，一個(gè)月才放下款來，過橋利息就花了一大筆。
值得一提的是，所有這些手續(xù)費(fèi)和利息都是轉(zhuǎn)貸的成本。公開報(bào)道顯示，少數(shù)“無良”中介會(huì)在辦理過程中，以各種名義加收額外費(fèi)用，比如擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)等，轉(zhuǎn)貸者最后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸的成本比預(yù)想的高了很多。
風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營貸需要定期續(xù)一鍵報(bào)警呼叫貸
事實(shí)上，不少現(xiàn)實(shí)案例表明，用經(jīng)營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。絕大部分中介也不會(huì)把其中所有的風(fēng)險(xiǎn)告訴客戶。
某國有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴北青報(bào)記者，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，特別是去年以來，監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。靠中介包裝申請(qǐng)經(jīng)營貸肯定是違規(guī)的。銀行會(huì)對(duì)視頻對(duì)講申請(qǐng)經(jīng)營貸的公司有多方面的要求，以他所在的銀行為例，必須要求公司經(jīng)營滿一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請(qǐng)貸款，包裝后的公司通常變更時(shí)間較短，不符合銀行經(jīng)營貸的要求，銀行也會(huì)對(duì)此加大審核力度。即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請(qǐng)到經(jīng)營貸，在貸后管理中，銀行也會(huì)跟蹤該公司的經(jīng)營情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常，監(jiān)測到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行將會(huì)要求客戶限期還清所有貸款，客戶個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄。
北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于違規(guī)包裝出來的經(jīng)營貸，抽貸并非小概率事件。去年全國多地銀保監(jiān)局都針對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項(xiàng)行動(dòng)，不少客戶收到銀行抽貸的通知，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應(yīng)急，甚至不得不低價(jià)賣房籌款。
深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請(qǐng)了200萬元經(jīng)營款用作首付。去年8月初，他突然收到銀行通知，要求在30天內(nèi)還清全部違規(guī)貸款，否則不僅會(huì)有罰息，還要進(jìn)入失信名單。舒先生一時(shí)賣不掉手里的房子，又沒有那么多余錢，情急之下只能借高息過橋資金還貸。面對(duì)每天近2000元的過橋日息，再加上二手房難以出手，舒先生說自己度日如年。最后不得不將二手房降價(jià)賣出。
此外，大部分銀行會(huì)要求經(jīng)營貸客戶1年或3年，最多5年續(xù)簽一次。利率越低，續(xù)貸的間隔越短。每次續(xù)貸，銀行還會(huì)按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營情況。銀行不會(huì)保證一定會(huì)成功續(xù)貸，更不會(huì)保證續(xù)貸時(shí)利率與原來一樣。
對(duì)貸款者壓力更大的是，續(xù)簽的時(shí)候，不少銀行會(huì)要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著，客戶很可能還要找中介的過橋資金應(yīng)急。
有銀行人士表示，最近兩年因?yàn)橐咔榈脑颍瑸橹С謱?shí)體經(jīng)濟(jì)，正常經(jīng)營的小微企業(yè)基本都能無本續(xù)貸，很多人會(huì)感覺經(jīng)營貸很寬松，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件沒有了，貸款利率也可能會(huì)變高。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險(xiǎn)。
提醒
貸款申請(qǐng)弄虛作假或追刑責(zé)
從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營貸置換房貸整個(gè)流程，手續(xù)繁雜，環(huán)節(jié)眾多。任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)差錯(cuò)，都可能讓貸款者蒙受損失，甚至遭遇法律風(fēng)險(xiǎn)。
北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說，經(jīng)營貸的貸款不是直接進(jìn)入本人的賬戶，萬一遇到不講信用的第三方，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢或不能及時(shí)拿到錢。此外，中介提供的過橋資金如果出了問題，貸款者不僅拿不到錢，還將陷入債務(wù)糾紛。
許桂林提醒大家，找中介包裝經(jīng)營貸最嚴(yán)重的后果，并非金錢或個(gè)人征信的損失，而是有“牢獄之災(zāi)”。如果借款人和貸款中介在申請(qǐng)貸款的過程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報(bào)警追究刑事責(zé)任。
據(jù)了解，我國《刑法》規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。根據(jù)司法解釋，騙取貸款金額在100萬以上，給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案。
文/本報(bào)記者 程婕
統(tǒng)籌/池海波
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