房地產“保交樓”加速推進，專項借款助推多地停工項目復工

　　作者：孫夢凡

　　今年7月末，“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”成為房地產市場發展的重要方針。兩個月過去，“保交樓”進行得怎么樣了？

　　記者梳理發現，在全國性保交樓專項借款、地方紓困基金的撬動下，已有多個省市的停工項目逐步復工，各地也在探索不同的“保交樓”模式。

　　雖然已披露的專項借款初期規模尚不能完全覆蓋所有爛尾停工項目，但近幾個月的工作進展仍意義不凡，尤其在一些政策力度較大的城市，其示范效應和經驗累積，都將給全醫護對講國范圍的“保交樓”工作帶來正面推動作用。

　　全國性專項借款啟動

　　為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，7月以來，中央多次出臺專項配套政策，并派出督導和服務工作組赴地方推動落實，釋放出穩定經濟大盤的重要信號。

　　其中，“保交樓”全國性專項借款的啟動，成為“斷供”事件發生以來首個全國性紓困政策。招商銀行研究院稱，該紓困基金初期規模為2000億元，將由央行指導的國家開發銀行、中國農業發展銀行等在現有貸款額度中安排。

　　在形式上，專項借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。同時，明確提出“不刺激房地產市場、不救助房地產企業”，嚴格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，并封閉運行、專款專用。

　　9月22日，國家開發銀行向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，該工作邁出實質性一步。近日中國農業發展銀行也公開稱，該行全力落實“保交樓”、設備更新改造和制造業中長期專項貸款任務，截至三季度末“保交樓”專項貸款工作已經完成。

　　在近日召開的人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上，會議提到要推動“保交樓”專項借款加快落地使用、并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

　　市場化方式探索落地

　　“保交樓”工作全國上下一盤棋，除了上述專項借款，各地政府也在探索可行方案，切實推動“保交樓”加速落地。

　　據克而瑞研報分析，當下地方政府積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作，主要有以下方面內容：一是設立專項紓困基金，比如湖北省資管與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

　　二是派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，督促項目盡早復工。比如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理，蘇州全面落實“一樓一策一專班”。

　　此外，返還未動工項目土地款，例如贛州經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。天津、南京等寬嚴并濟、優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理。

　　不過，要切實解決房企停工問題，并非朝夕易事。克而瑞方面表示，當下爆雷房企多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優質項目，也會由于企業暴雷陷入停工狀態；項目銷售及回款困難，不少項目更是因違規提取預售監管資金，現已陷入資不抵債的窘境。

　　因此，當下地方政府在落地“保交樓”工作時，底線原則是救項目而非救企業，同時嚴格區分項目風險與企業集團風險，救助項目將實行封閉運行、專款專用。優先救助資產質量較好的優質項目，資不抵債的問題項目或將采用破產重組、托管代建等方式。

　　最典型的如鄭州，該市出臺了房地產紓困基金設立運作方案，規模暫定為100億元，不僅在項目篩選上明確要求資產大于負債，還創新性設立了子母基金的運作模式，協調住建、金融、公安等各部門，通過市場化法制化的方式推動保交樓。

　　再如南寧，該市籌劃設立了平穩房地產基金，首期規模30億元，由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發有限公司三家國企出資，江蘇言睿產業投資基金管理有限公司作為管理人。

　　南寧市官方在闡釋“南寧模式”時稱，平穩基金遵循“政府主導、市場化運作”的原則，以“市場化、法治化”的并購重組為主要手段，由專業團隊管理，采取“下深水”操作模式，夾縫中尋找保交樓、控風險、能成立的商業邏輯。

　　8月13日，該市通過招標方式確定江蘇言睿產業投資基金管理有限公司為基金管理人，通過政府依法支持和專業化運營相結合的有機統一，確保基金運作能夠一竿子插到底逐步落實，“一樓一策”“長短結合”妥善化解問題樓盤造成的社會風險和經濟風險。

　　此外，多家全國性AMC機構也在入場，譬如長城資產上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項目資產深入研判，部分項目已成功落地或批復出資；中國信達上半年通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆業集團廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風險化解項目，帶動354億元存量項目復工復產。

　　多項目獲得資金活水

　　在自上而下的政策推動下，“保交樓”工作逐步獲得實質性進展，多地項目有望復工。

　　近日商丘市官方表示，該市緊抓政策性銀行專項借款的政策機遇，首批申請批準項目17個，借款9.2億，保交樓9200套，目前資金已全部撥付到位。市住建局對全市房地產項目進行全面排查，采取周調度、月督導等多種方式，指導項目全面復工。

　　在哈爾濱，多個申請“保交樓”專項借款的地產項目獲批，紓困資金也陸續到位。9月27日，寶能城發哈爾濱公司與哈爾濱市人民政府、哈爾濱市城投公司簽訂三方協議，1.86億專項借款正式落地，寶能城項目3、4、5號地塊復工，1200多名施工人員進場。

　　在鄭州，該市房地產紓困基金落地項涂鴉可視對講目達到7個，分別為建業金融島寫字樓項目、金水區錦藝金水灣、管城區永威滟瀾庭、中原區永威西郡、惠濟區錦藝四季城、中原區裕華城、金水區豫園，對擬使用保交樓專項借款的95個項目也開展全面審計。

　　當地金融系統積極行動，中原銀行目前已對接鄭州市、縣兩級平臺公司，擬整體提供50億元資金支持，首筆3億元資金已成功發放到位；鄭州銀行已與鄭州區縣(市)平臺及市級承貸平臺實現全部對接，組織在報在審金額超過40億元。

　　多個此前陷入“停貸”風波的樓盤，開始出現復工跡象。比如名門翠園、啟福城、恒大城、鑫苑金水觀城，以及融創御湖宸院、融創運河源、融創空港宸院等項目。其中名門翠園申報了鄭州市“保交樓”專項借款名單，目前已經進入審計階段。

　　南寧的平穩房地產基金也開始落地，基金首期規模30億元，首期實繳8億元。南寧軌道地產集團出資3億元，交投集團出資2.5億元、威寧房地產公司出資2.5億元，8月26日平穩基金首期實繳出資全部到位。

　　據悉，該平穩基金正積極對接藍光雍景瀾灣項目、恒大系項目、大唐系項目，力爭9月底前完成對藍光項目的實際投資和常態化運營，形成恒大項目的投資方案，爭取早日形成示范性項目，帶動房地產市場風險化解工作順利鋪開。

　　此外，該基金的出資人之一南寧軌道地產，日前還入股了金科一項目公司，轉讓資金將分批次用于南寧金科城、南寧金科博翠天宸等項目后續運營開發，其中將有約1億元注入金科城項目，成為該市首個成功簽約的國資入股項目整體收購案例。

　　為穩住市場需求，9月28日南寧還開展了“支持剛性和改善性住房需求”團購月活動，十二家房企共同承諾書，購房交易資金100%進入預售資金監管賬戶并納入政府監管；項目交易價格保價3個月；逾期6個月仍無法交房的，無理由辦理退房退款。

　　克而瑞表示，當下的保交樓工作，或將先在局部城市試點，總結相關工作經驗，進而形成系統性的解決方案，隨后在全國全面推廣。從試點城市來看，設立房地產紓困基金、政策性銀行專項借款或許是更加有效的解決方案。

　　其中，以政策性銀行專項借款為杠桿，撬動更多商業銀行貸款跟進，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付。對于涉險房企，或將采取事后追責的方式，待停工項目交付問題解決后再追溯停工企業的法律責任。

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