首批公募REITs擴(kuò)募 5只產(chǎn)品飲“頭啖湯”
見習(xí)記者 余世鵬
繼此前發(fā)布REITs擴(kuò)募指引后，市場正式迎來了首批公募REITs擴(kuò)募。
記者從滬深兩大交易所處獲悉，截至10月8日，共有5只公募REITs提交了擴(kuò)募申請，且相關(guān)申請均已被成功受理。5只產(chǎn)品分別是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，擴(kuò)募對象涵蓋到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流，以及清潔能源等資產(chǎn)。
分析人士指出，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)公募REITs股性的重要渠道之一，能增強(qiáng)現(xiàn)金流創(chuàng)造的穩(wěn)定性，提升資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，相關(guān)REITs有望因擴(kuò)募而降低估值，提升收益率水平。投資者在產(chǎn)品選擇上，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)屬性，尤其是資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)模和二級市場價(jià)格水平三方面情況，切莫一味追漲。
定向發(fā)售對象不超35名
具體看，在擴(kuò)募方式上，5只產(chǎn)品均采取了定向擴(kuò)募方式，發(fā)售對象不超過35名，定向擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%，自上市之日起6個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
本次擴(kuò)募對象涵蓋到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、清潔能源等資產(chǎn)。其中，中金普洛斯REIT擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金17.67億元，認(rèn)購中金公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個(gè)倉儲物流園區(qū)項(xiàng)目，評估價(jià)值為16.04億，為5只產(chǎn)品中擬購入資產(chǎn)評估值最高者。
此外，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為深圳市光明高新園區(qū)招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的部分基礎(chǔ)設(shè)施(簡稱“光明項(xiàng)目”)，包括位于光明高新園東片區(qū)招商局光明科技園A棟廠房、A-6廠房、B-3廠房、B-4廠房。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴(kuò)募，擬認(rèn)購第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券并最終投資于長治市污水處理特許經(jīng)營PPP項(xiàng)目，新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源為擴(kuò)募資金。
富榮基金公募REITs投資總對講門鈴監(jiān)王甲同直言，公募REITs本質(zhì)是資產(chǎn)的IPO，其既具有債性，又有股性。債性體現(xiàn)在底層資產(chǎn)穩(wěn)定的收益和REITs制度安排中的強(qiáng)制分紅，股性則體現(xiàn)在資產(chǎn)的增值收益上面，擴(kuò)募就是實(shí)現(xiàn)股性的重要渠道之一。“擴(kuò)募既可以通過資產(chǎn)分散化投資，增強(qiáng)現(xiàn)金流創(chuàng)造的穩(wěn)定性，提升資產(chǎn)包抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，又可以提高資本市場認(rèn)可度，從而獲得更好信用評級，降低負(fù)債利率，助推杠桿正效應(yīng)，為投資者創(chuàng)造更多價(jià)值。”
未來將有更多擴(kuò)募
需要指出的是，上述5只產(chǎn)品啟動擴(kuò)募，意味著今年此前出臺的公募REITs擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則，迎來了正式落地。
今年5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。5月31日，在證監(jiān)會統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》。7月13日，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)新購入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過擴(kuò)募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為新購入項(xiàng)目申報(bào)推薦各項(xiàng)工作的高效平穩(wěn)推進(jìn)提供保障。
光大證券在研報(bào)中表示，首批公募REITs迎來擴(kuò)募，更多基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)，相關(guān)REITs有望因擴(kuò)募而降低估值，提升收益率水平。國內(nèi)REITs發(fā)行迎來蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，第一批公募REITs成功實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募后，未來將涌現(xiàn)更多REITs擴(kuò)募公司，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升，繼續(xù)看好公募REIT行業(yè)發(fā)展。
具體看，博時(shí)基金表示，光明項(xiàng)目是招商局智慧城的重要部分，聚集智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是智造型園區(qū)的典型代表。這些擴(kuò)募資產(chǎn)納入博時(shí)招商蛇口REIT后，仍委托招商局集團(tuán)下屬專業(yè)運(yùn)管公司管理，募集資金用于再建設(shè)，構(gòu)筑“資金-資本-資產(chǎn)-資金”的投退閉環(huán)，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)建粵港澳大灣區(qū)科研經(jīng)濟(jì)發(fā)展新范例。
關(guān)注底層資產(chǎn)屬性
自2021年6月首批試點(diǎn)項(xiàng)目落地以來，公募REITs陣容逐步擴(kuò)大，截至目前已上市項(xiàng)目募集資金規(guī)模突破600億元。并且，還有更多“新兵”在路上。
深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(下稱“和達(dá)高科REITs”)于9月14日上報(bào)，目前已進(jìn)入問詢階段。該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為孵化器項(xiàng)目和和達(dá)藥谷一期，均位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，評估價(jià)值約為人民幣14.722億元，是國內(nèi)首只醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園公募REITs。根據(jù)上交所官網(wǎng)信息，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金提交申報(bào)并獲受理，是首單央企租賃住房REITs和全市場第四單保障房REITs。
從市場表現(xiàn)來看，公募REITs的廣闊發(fā)展前景，得到了市場認(rèn)可。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，17只上市交易的公募REITs上市以來均實(shí)現(xiàn)了正收益，其中有15只產(chǎn)品收益率超過了10%，華安張江光大園REIT等7只產(chǎn)品收益率超過了40%。
一位不愿透露姓名的公募REITs投研人士對記者表示，投資者可持續(xù)的收益回報(bào)，主要來源于底層資產(chǎn)良好的收益。公募REITs在結(jié)構(gòu)上采用了“公募基金+ABS(資產(chǎn)支持證券)”的結(jié)構(gòu)，將80家用門鈴%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。同時(shí)，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，基金管理人則主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設(shè)置，均保證了公募REITs能為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報(bào)。
在產(chǎn)品選擇方面，信達(dá)澳亞基金總經(jīng)理朱永強(qiáng)認(rèn)為，投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)屬性，和同類型的資產(chǎn)回報(bào)率進(jìn)行橫向比較，同時(shí)在二級市場上不要追高，而是要根據(jù)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行選擇。王甲同則表示，投資者要關(guān)注裝入資產(chǎn)的質(zhì)量、規(guī)模和裝入資產(chǎn)時(shí)的二級市場價(jià)格水平三方面情況。從發(fā)布擴(kuò)募消息到擴(kuò)募完成需要一段時(shí)間，如果從發(fā)布擴(kuò)募消息開始市場已明顯出現(xiàn)較大上漲，可能會出現(xiàn)“利好出盡，獲利了結(jié)”的情況，投資者切莫一味追漲。
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