房貸太貴想換成經(jīng)營貸？先掏10萬“包裝費”，還有這些坑
中新經(jīng)緯10月11日電 (魏薇)“您好，您有一筆低息貸款，利率才三點多，請問需要嗎？”有不少人都接到過這樣的營銷電話，有的是假冒銀行工作人員，也有的直接自報家門，聲稱有利率低至3.25%的產(chǎn)品，詢問是否有資金需求。
電話中所說的低息貸款其實是經(jīng)營貸，專門給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提供的貸款。資金中介電話狂轟濫炸背后，是一條隱形的灰色產(chǎn)業(yè)鏈——幫助客戶將資料包裝成符合銀行經(jīng)營貸發(fā)放標準，以此將較高的房貸利率置換成利率較低的經(jīng)營貸。有的資金中介還聲稱，這樣操作下來能幫客戶省下幾十萬元利息。將房貸置換成經(jīng)營貸，真的劃算嗎？
300萬經(jīng)營貸“包裝費”10萬
中新經(jīng)緯了解到，目前銀行發(fā)放的經(jīng)營貸利率大部分在3.4%至3.8%左右。“現(xiàn)在轉(zhuǎn)貸的客戶，就是把原來高利率轉(zhuǎn)成低利率的客戶比較多，因為前幾年的房貸利率都比較高，包括現(xiàn)在北京二套房的房貸利率還是5.35%。”一位資金中介表示。
前兩年部分購房者的房貸利率達6%以上，二者之間的利差成為資金中介眼中的業(yè)務來源，但很多貸款人并不符合經(jīng)營貸發(fā)放的標準對講門鈴，這時中介就會提供一條龍“包裝”服務，這筆“服務費”肯定少不了。置換經(jīng)營貸到底要花多少錢，這筆賬咱們來算一算。
辦理經(jīng)營貸，首先需要成為一家公司的股東或者法定代表人。中新經(jīng)緯暗訪了多位資金中介獲悉，目前購買一家殼公司的費用在7000元-12000元，并且在今后還貸期間內(nèi)，銀行可能會檢查這家公司的經(jīng)營狀況，維護這家公司中介報價每年1000元。
資金中介提供了服務，也會收取一定中介費，約為貸款金額的1%。另外，經(jīng)營貸審批過后，需要先提前結(jié)清房貸，因此還需要墊資將按揭貸款結(jié)清，有的中介收費標準為每天萬分之六，即100萬元每天600元，結(jié)清房貸到經(jīng)營貸放款大致推算在一個月左右(注：以實際辦理時間為準)。并且，有的經(jīng)營貸產(chǎn)品需要三至五年歸還一次本金(下稱“歸本”)，銀行會再根據(jù)客戶資質(zhì)重新審核，“歸本”也需要中介墊資，又是一筆費用。
以貸款金額300萬元、經(jīng)營貸貸款時間10年計算，購買殼公司1萬元+維護公司成本1萬元+中介費3萬元+過橋墊資費5.4萬=10.4萬元。粗略估算，辦理經(jīng)營貸付出的成本就高達10.4萬元。
付出了這么多成本，到底能省下多少錢？中新經(jīng)緯按照房貸金額300萬元、利率5.6%、等額本息25年計算，每月月供1.86萬元，利息總額為258.07萬元。
按照資金中介所言，“現(xiàn)在做得比較多的是10年期，年化利率3.7%左右，先息后本，十年后一次性還本。”以此計算，同樣借款300萬元，每月月供9250元，利息總額111萬元。看似每月月供可以節(jié)省9350元，實際上忽略了本金帶來的壓力，10年后一次性歸還本金300萬元，平均每月需攢2.5萬元，即每月實際負擔增加至3.43萬元。
如果貸款人去銀行選擇縮短還款年限，同樣房貸300萬元、利率5.6%、等額本息還款10年計算，每月月供為3.27萬元，比上述經(jīng)營貸每月負擔還少1600元，利息總額僅92.48萬元。
一位業(yè)內(nèi)人士對中新經(jīng)緯介紹，等額本息就是每月都歸還部分本金和利息，本金是逐漸降低的。而先息后本則是先支付利息，最后一次性償還貸款本金。采用先息后本的還款方式涂鴉可視對講，攢下的錢可以繼續(xù)投資生息，提高貸款資金的實際使用效率。但此種還款方式對貸款人的資金規(guī)劃能力要求較高，一次性歸還本金的壓力驟增，一旦資金安排不當可能會背負巨額債務。
銀行客戶經(jīng)理“不推薦”
經(jīng)營貸置換房貸在社交媒體上走紅，有不少人對此心動。家住北京的張?zhí)祆?化名)告訴中新經(jīng)緯，自己在今年年初也曾咨詢過該業(yè)務，但在了解到辦理過程后最終放棄了。在她看來，自己難以承受銀行的“抽貸”風險。
當中新經(jīng)緯詢問經(jīng)營貸置換房貸是否有風險時，一位資金中介則言之鑿鑿稱“做好貸后管理規(guī)范是沒有風險的”。他表示，其介紹的利率3.7%經(jīng)營貸產(chǎn)品可授信10年，每三年續(xù)簽一次合同，中間不需要歸還本金。有的產(chǎn)品雖然利率低至3.4%，但需要每年續(xù)簽一次，貸款人心理壓力比較大。
三年后，能否保證成功續(xù)簽？上述中介稱，如果征信良好，不涉及經(jīng)濟訴訟或一些其他問題，銀行就可以正常續(xù)貸。
而中新經(jīng)緯采訪的多位銀行客戶經(jīng)理均不推薦客戶辦理經(jīng)營貸置換房貸，原因是“有風險”。某股份行北京一支行客戶經(jīng)理表示，其所在的支行最近發(fā)現(xiàn)一筆500萬元的經(jīng)營貸資金流向有問題，監(jiān)管也查到了這筆資金，“萬一查出問題，就會讓客戶還款。如果手里沒有這么多錢，就得找錢還，一次費用也不少。”
某國有銀行河北一支行客戶經(jīng)理介紹，該行有定期的數(shù)據(jù)篩查，系統(tǒng)會進行風險提示，如果發(fā)現(xiàn)問題會讓客戶經(jīng)理進行調(diào)查，客戶若能提供佐證證明資金流向無問題，就不會抽貸，否則就得結(jié)清貸款。
“這種經(jīng)營抵押貸款一般只做三年，比房貸的期限短很多，需要不斷續(xù)貸，也就是只能保證短期貸款資金。如果未來風控手段進步更新，可能會查出來，后期風險較大。”另一家國有銀行北京某支行客戶經(jīng)理說。
前述業(yè)內(nèi)人士告訴中新經(jīng)緯，據(jù)其了解，有部分經(jīng)營貸置換房貸的客戶，自己本身確實是個體工商戶，他們希望將現(xiàn)金留在自己手中，能長期占用資金并且利率也不高，他們認為比較劃算。但這樣無形中加大了其面臨的經(jīng)營風險和金融風險。
“通過置換確實手里的流動資金變多了，但錢多了人的心態(tài)就不一樣，可能會從事一些風險更高的投資行為。并且銀行發(fā)放經(jīng)營貸有兩個條件，一是針對中小企業(yè)或個體工商戶，二是用于生產(chǎn)經(jīng)營，這種情況雖然滿足前者，但還是流向了房地產(chǎn)，有抽貸風險。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
律師詳解法律風險
北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪時介紹，這種做法是違法的。銀行貸款是有明確的用途設定的，必須按照用途去使用，不能挪做它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。比如經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。這種貸款是給中小企業(yè)經(jīng)營的惠民舉措，更是明令禁止流入樓市的。
王玉臣強調(diào)，首先，這種行為對于購房人而言有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風險。并且，在轉(zhuǎn)經(jīng)營貸時，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款。此時，還會產(chǎn)生新的成本。且過橋貸款的利率往往也是要高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。
對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機構(gòu)，王玉臣指出，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險。嚴重者，甚至還可能受到刑罰制裁。
2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、 住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》(下稱《通知》)。
《通知》要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。
《通知》指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新經(jīng)緯APP)
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