二手房“帶押過戶”釋放市場交易活力
本報記者 孫蔚
在以往的二手房交易中，如果賣家的二手房辦過房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時需要賣方先還清貸款、解除抵押后才能過戶。為此，買賣雙方需要在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需時間較長，還要支付一定的費(fèi)用。如今，多地試行推出二手房“帶押過戶”，進(jìn)一步簡化交易手續(xù)，釋放市場交易活力。
多地試行“帶押過戶”
什么是“帶押過戶”？北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師對《中國消費(fèi)者報》記者解釋道，通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款。也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
據(jù)《中國消費(fèi)者報》記者了解，2022年有個別地區(qū)試行二手房“帶押過戶”，近期有多地集中推出該項措施：廣東廣州、江蘇南京、福建福州、山東濟(jì)南、江蘇無錫、河北唐山等10多個城市相關(guān)部門均發(fā)布消息，提出存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。目前，無錫15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中，已有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等可以開展同行“帶押過戶”業(yè)務(wù)。9月19日，建設(shè)銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下，將其名下房產(chǎn)完成交易過戶，標(biāo)志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。
據(jù)媒體報道，9月21日，唐山市民鐘先生因有賣房需求來到平安銀行唐山分行咨詢相關(guān)業(yè)務(wù)。在聽取銀行工作人員關(guān)于“帶押過戶”模式的介紹后，他欣然采納。9月22日，平安銀行完成審批。9月23日，銀行及買賣雙方共同申請辦理了“帶押過戶”，鐘先生當(dāng)天就領(lǐng)取到了不動產(chǎn)權(quán)證書和抵押登記他項權(quán)利證，完成了唐山首例二手房“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記。
濟(jì)南市發(fā)布通知正式推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可以放款的流程，調(diào)整為預(yù)告登記放款，為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。
南京不動產(chǎn)登記中心發(fā)布消息稱，通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行合作，目前已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易額超5億元。
簡化流程激發(fā)活力
一提起“帶押過戶”的政策，北京鏈家增光路店的經(jīng)紀(jì)人王先生就特別興奮。他告訴《中國消費(fèi)者報》記者，在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結(jié)清，流程為“房主籌錢償還二手房剩余貸款-房主賣房-下家付款-房主收款”，這就導(dǎo)致此類二手房的交易時間周期會很長，少則十天半個月，多則一個月以上，交易中間很有可能因各種因素導(dǎo)致交易失敗，此外房主還需要交各種費(fèi)用，增加了交易成本。
“對有改善需求的賣方來說，需要綜合考慮房子掛牌家用門鈴后的成交周期、過戶解押周期等多方面因素，無形中降低了二手房的市場流通性。實(shí)行‘帶押過戶’可以簡化手續(xù)，方便了買賣雙方，省時、省力、省錢，特別受市場認(rèn)可。”王先生告訴記者，這幾天一直有置業(yè)者前來咨詢“帶押過戶”。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費(fèi)者報》記者介紹說，過去，交易周期長、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素。二手房交易流程中，贖樓和貸款差不多就占了交易時間的一半，導(dǎo)致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，對房地產(chǎn)良性循環(huán)有一定的影響。
“在許多重點(diǎn)城市，二手房交易占據(jù)較大的市場份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式，一個交易能帶動多套房交易，從而達(dá)到豐富供應(yīng)、活躍交易投資、帶旺市場的效果。”李宇嘉表示，新模式的出臺，將為市場注入新的活力。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“帶押過戶”的方式在節(jié)省資金成本的同時，可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國消費(fèi)者報》記者，“帶押過戶”有其局限性，一般情況下，必須在同一家銀行才能帶抵押過戶。舉例來說，房主以前是在建行做的房貸，新購房的人也必須在建行申請貸款，才能實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”涂鴉可視對講。
張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然處于相對低迷中，今年8月份，一二線城市的房地產(chǎn)銷售價格普遍下調(diào)，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者的成本，但對于市場交易量和房價的影響不會很大。
交易安全仍須注意
二手房“帶押過戶”在方便買賣雙方的同時，如何確保交易安全是不容忽視的問題。
北京郵政儲蓄銀行貸款部工作人員對《中國消費(fèi)者報》記者表示，目前北京沒有這種業(yè)務(wù)。他認(rèn)為，這種操作相當(dāng)于直接更改貸款人，會存在債權(quán)人不容易界定的問題。“賣房貸款還沒還完，債權(quán)是貸款銀行的，如果買家的貸款銀行重新做抵押貸款，會存在界定難的問題，風(fēng)險較大。如果按照二次抵押的方式操作，可能導(dǎo)致購房者獲得貸款的額度偏低。如果通過變更借款人的方式進(jìn)行，銀行則需重新評估購房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì)，這些數(shù)據(jù)會涉及到公積金中心、房管等多個部門，需防范風(fēng)險。”
中指研究院分院研究主管郭曉鋒對《中國消費(fèi)者報》記者表示，多地推出的“帶押過戶”模式大多引入了公證處“提存賬戶”服務(wù)，可通過公證處的介入充分保障交易安全，解決買賣雙方互不信任的問題。
郭曉鋒進(jìn)一步解釋稱，公證提存組合服務(wù)可以實(shí)現(xiàn)“用買方的購房貸款來償還賣方欠銀行的貸款”。對賣方而言，不必籌措過橋資金進(jìn)行貸款解押，降低了交易成本。對買方而言，把房款打進(jìn)提存賬戶就可以過戶拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障了雙方利益，全面化解交易風(fēng)險。
王佳紅特別提醒消費(fèi)者，抵押權(quán)在《民法典》中是一個相對重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定。比如，是否已經(jīng)有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在《民法典》施行前就已經(jīng)存在，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，是不能“帶押過戶”的。
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