公募REITs再現“一日售罄”，總發行規模已超600億元

　　公募REITs又現爆款產品。日前，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(下稱“蘇交REIT”)正式發售，這是江蘇省首單高速公路公募REITs，并于發售當日宣布提前結對講門鈴束公眾投資者的募集。

　　包含該產品在內，今年以來，多只REITs新產品受到各路資金搶購。在業內人士看來，目前正是國內REITs市場發展的良好時機。今年，國務院和證監會出臺了一系列關于REITs的市場支持的政策和意見，特別是關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，對推動整個REITs市場發展起到了非常積極的作用，未來國內公募REITs市場潛力巨大。

　　公募REITs備受青睞

　　據華泰證券(上海)資產管理公司發布的公告顯示，截至10月28日，華泰江蘇交控REIT公眾投資者累計有效認購規模已超過本次公眾投資者的初始募集規模上限。

　　根據有關規定，華泰證券資管決定提前結束公眾投資者的募集，10月28日為公眾投資者最后認購日，自10月31日起不再接受公眾投資者的認購申請。基金管理人將按照基金份額發售公告中的相關約定對公眾投資者有效認購申請采用“全程比例配售”的原則予以確認。

　　據悉，蘇交REIT基金存續期限為12年，募集份額為4億份。其中網下詢價階段擬認購數量總和為85.5億份，為初始網下發售份額數量的122.19倍。

　　從募集材料上看，本次發售的蘇交REIT由江蘇交控子公司江蘇沿江高速公路有限公司作為原始權益人，盤活的底層資產項目為滬蘇浙高速公路，是國家重點干線公路的重要路段，全線位于蘇州市吳江區，道路東接上海市青浦區，西連浙江省湖州市，是長三角一體化發展戰略重要交通紐帶。

　　除了蘇交REIT外，今年以來，還有多只REITs新產品備受青睞，尤其是保障性租賃住房REITs產品。比如，根據詢價認購倍數和募集認購確認比例，此前紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認購倍數破百。

　　“已上市的20只公募REITs產品多數在二級市場表現良好，平均漲幅超過26%?！眹┚沧C券資管總裁陶耿日前在上海交大高金主辦的2022中國不動產金融峰會上表示，公募REITs產品良好的二級市場表現和一級市場被廣大投資者踴躍認購的情況，體現了市場對公募REITs投資產品的高度認可。

　　上海交通大學上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘在會上也稱：“在過去一年多的時間，中國公募REITs發展從一開始相對較冷清，到現在市場接受度更強，說明了中國公募REITs市場發展前景還是非?？捎^的?！?/p>

　　不過，對于公募REITs二級市場的火熱，華金證券創新資產管理部總經理杜鵬建議，投資者一定要有合理的收益預期。公募REITs不是一個暴利的產品，而是穩定收益型的產品。公募REITs的底層資產決定了其未來的收益空間，進入公募REITs市場要有長期投資的思維，目的是獲得分紅和拉長時間帶來穩定的增值。

　　仍有較大優化空間

　　自去年6月首批9個公募REITs項目上市后，在監管部門和各市場機構的合力推動下，過去一年多來，公募REITs試點實現快速發展，市場已初具規模效益和示范效益。

　　Wind數據顯示，目前市場上已發行的上市公募REITs共有22只，產品發行總規模超過600億元，資產類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保以及園區基礎設施等。

　　作為結構化的融資工具，REITs是盤活存量非常重要的融資手段，可以為不動產企業提供傳統的銀行或者信托融資途徑之外的一個融資手段；幫助不動產企業通過轉讓、發行REITs來調整它的負債結構、資本結構，轉讓手中物業的股權，從而實現輕資產運營。

　　“公募REITs是權益融資工具，新增的投資作用顯著，作為與股債并列的第三大類資產已獲得投資者的高度認可。”陶耿稱，從新增投資看，REITs可帶動數倍甚至十數倍其自身規模的項目投資，僅首批9個試點項目就帶動了3000億元的新增基礎設施項目建設，對擴大有效投資形成了良好的示范效應。

　　但嚴弘提及，整體而言，我國公募REITs市場在發行端、運營端和控股機制等方面還處于摸索和改善的階段，仍有較大的優化和改善空間。比如引進長期資本，目前退休年金或保險資管正逐步進入這一市場；明確基金份額持有人利益的代表機制，管理模式轉變為內部管理模式和外部管理模式結合的協調機制等。

　　嚴弘進一步稱，對中國公募REITs未來發展前景非常樂觀，因為既有需求，同時在供給端也有豐富的底層資產，未來整個公募REITs在國內的發展將大有可為，發展潛力巨大。

　　從資金用途上看，目前，國內公募REITs主要聚焦于基礎設施不動產，對支持實體經濟特別是支持地方政府的項目起到積極作用。陶耿稱，公募REITs的推出，有助于解決當前新型基礎設施投資的困境，同時引導社會資本脫虛向實，共同參與國家重大領域的基礎設施建設。

　　一方面確保投資退出通道通暢，基礎設施公募REITs依托于基金管理人對于基礎資產的細致盡責調查，在準入環節嚴控質量，提高產品的供給質量，能夠更好匹配投資者需求；另一方面，提升股權投資市場活力，使新型基礎設施領域的股權投資有規范化、標準化的退出渠道，同時提升基礎設施資產的流動性和市場化估值水平，提高資金使用效率，提升投資回報水平。

　　晨曦控股總裁周昕宇也提到，從2021年國內首批公募REI醫護對講Ts上市，2022年9月公募REITS整體市值規模已突破690億元，這些變化都給不動產行業帶來了新的融通機遇。

　　華瑞銀行董事長曹彤建議，應發揮公募REITs的作用重新構建房地產的金融體系，之前的金融體系是圍繞銀行信貸資金和部分非標融資構建的，目前這一體系走到了調整的轉折點。“目應圍繞公募REITs重新構建體系，為下一輪房地產市場的發展提供金融保證?！?/p>

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