增信發債范圍擴大至地方優質民企，地產融資支持多維度升級
近日民營房企不斷迎來好消息。
11月12日，據“河南省房地產業協會”(下稱“河南房協”)微信公眾號，央行總行將銀行間債券市場發債范圍擴大至地方優質民營房企，并組織中債信用增進公司(下稱“中債增進公司”)向擬發債民營房企給予增信支持。
另據第一財經證實，有省級銀保監局12日已收到央行、銀保監會印發的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱《通知》)，其中在強調加大資金支持的同時，明確自通知印發之日起，未來半年內到期的貸款允許超出原規定多展期1年，債券按期兌付有困難的可溝通置換或展期。
中信證券FICC分析師丘遠航對記者表示，隨著融資支持政策不斷升級，民營房企融資難度可以有效降低，銀行間市場的發債房企名單有望擴容。“不過具體哪些地方民營房企能夠申報成功，仍需進一步觀察，預計對于地方政府重要性強、信用履約表現良好、可抵押物充足的地方民營房企機會更大。”丘遠航說。
銀行可視對講間市場發債房企名單擴容
根據河南房協消息，將銀行間債券市場發債房企的范圍由全國性房企擴大至地方優質民營房企，并組織中債信用增進公司向擬語音呼叫對講發債民營房企給予增信支持，系央行總行引導銀行間市場交易商協會(下稱“交易商協會”)出臺的專項政策，意在緩解房地產債券市場風險情緒，更好助力“保交樓”。
此前，11月8日，交易商協會表態，將在央行支持和引導下，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
9日，中債增進公司便在官網宣布公開受理民營房企增信項目，意向民營房地產企業可以通過填寫《項目需求意向表》向中債增進公司提出增信需求。
早在11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。這也是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會，不過相比此前5月和8月支持示范房企發債，此次參會企業已經明顯增多。
河南房協表示，此次銀行間債券市場發債主體擴展至地方后，省住房城鄉建設廳第一時間將有關政策要求傳達至各級房地產管理部門，以地市為單位推選出符合要求的優質民營企業。
按照政策要求，地方優質民營房企即發債主體須滿足資產充足、信用良好、具有較強市場影響力等條件。符合條件的民營房企可于11月15日前與當地房地產開發主管部門聯系，由各市統一匯總上報。
從增信方式來看，地方優質擬發債民營房企同樣由中債增進公司給予增信支持，并均有反擔保要求，具體反擔保有三種模式可選：一是由地方擔保增信機構或地方國企提供反擔保；二是擬發債民營房企提供房產、土地、股權等充足抵質押物；三是由中債增進公司會同相關金融機構，為擬發債民營房企創設信用風險緩釋憑證。
對比此前中債增進公司針對全國性民營房企發布的《項目需求意向表》，意向房企需要在填寫企業基本信息之外，填寫銷售排名、債務違約情況，文件附有5種“擬提供的風險緩釋方式”，包括金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保(增進)機構反擔保。
丘遠航指出，截至10月末，今年在交易商協會發行債券產品的民營房企均為全國性房企，深耕區域的中小型房企沒有出現在銀行間債券市場，接下來預計銀行間市場的發債房企名單將有所擴容。
哪些房企有望受益
從政策出臺節奏和落地細節來看，對民營房企的融資支持都在持續升級。
在全國性民營房企層面，此次中債增進公司受理企業增信需求的方式較5月和8月的“名單制”更為開放，且意向表未明確限制接收時間。中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示，從時間線可以看出，支持民營房企發債融資措施落地迅速。加上中債增進公司將在收到郵件后3個工作日內予以郵件反饋，表明支持措施將高效開展。
執行細節方面，和此前的擔保發債、創設CRMW等案例相比，此次交易商協會對“第二支箭”的擴容有兩點變化值得關注：第一是“人民銀行再貸款提供資金支持”，第二是增加了“直接購買債券”的支持方式。對此，丘遠航認為，前者可以降低金融機構投資民營房企債券的資金成本，形成正向的激勵機制；后者有助于修復民營房企債券價格，進而降低一級發行的難度。
不過對于最終的實際受益范圍，業內人士普遍還有擔憂。劉水認為，民營房企提供上述幾種風險緩釋工具，需要資金費用、資產、信用資源等作為條件支持，一些民營房企可能因此受限，或許只有部分企業有條件申請支持。
截至11月13日，近期已申請注冊發債的民營房企包括龍湖集團(200億元)和新城控股(150億元)。其中，龍湖集團是交易商協會公布的第二輪增信發債的首個案例，協會10日在官網宣布受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理了企業增信業務意向；新城控股則在11日發布公告稱，公司擬向交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。
對于此次發債支持從全國性民營房企擴展至地方，有地產行業研究人士對記者表示，這標志著政策支持力度有了實質性提升。據了解，此次民營房企發行債務融資工具募集的資金，可用于普通商品房項目建設、購回，以及償還境內外債券、補充流動資金等。
“具體哪些地方民營房企能夠申報成功，仍需進一步觀察，預計對于地方政府重要性強、信用履約表現良好、可抵押物充足的地方民營房企機會更大。”地方民營房企方面，丘遠航認為實際落地情況也還需要進一步觀察。
利好政策帶來緩沖空間
除了債券融資，房企在信貸方面的資金需求正在得到多維度支持，債務壓力也有望得到緩解。
《通知》共有16條重點內容，明確要穩定房地產開發貸款，對國有和民營企業一視同仁；鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
在海外債發行遇冷后，境內信用債成為房企非銀融資的主要支撐，據中指研究院統計數據，10月信用債規模在非銀融資中占比進一步提升至57.4%。雖然10月僅金科地產1家房企發生境內債實質性違約，但最近陸續有房企宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，其中包括億達中國、弘陽地產、旭輝集團、上坤地產等。
中指研究院數據顯示，今年年內房企到期債券余額還有1230.8億元，加上明年1月到期余額1194.0億元，房企正面臨新一輪償債高峰。
《通知》的下發或帶來一定緩沖空間。對于存量債務，文件強調在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構(銀行、信托等)與房企基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，自《通知》印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
對于債券融資，《通知》再次強調，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。在債務償還方面，《通知》明確，按期兌付有困難的，可以通過協商作出合理展期、置換等安排，主動化解風險，支持債券發行人在境內外市場回購債券。
“未來樓市大概率面臨緩慢回暖進程，其間將加劇對房企自身經營能力、融資能力的考驗，房企之間會出現進一步分化。”東方金誠分析師唐曉琳、閆駿在研報中指出。
劉水預測，在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間。下一步更重要的是促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。
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