房企引戰(zhàn)再落一錘，河南省政府接盤建業(yè)地產(chǎn)29.01%股份
67歲的胡葆森，自創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，經(jīng)歷過數(shù)次經(jīng)營(yíng)波折。如今，他選擇“甩賣”公司股權(quán)，應(yīng)對(duì)近在眼前的債務(wù)警報(bào)。
6月1日晚間，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)發(fā)布公告稱，公司控股股東“恩輝投資”與河南同晟置業(yè)有限公司訂立了框架協(xié)定，將向后者出售公司8.6億股股份，占全部已發(fā)行股本的29.01%，總對(duì)價(jià)6.88億港元，交易完成后恩輝投資仍持有41%股權(quán)。
恩輝投資的實(shí)控人是胡葆森，河南同晟置業(yè)則由河南鐵建投持有。三十年前，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的千萬(wàn)資產(chǎn)，回到河南老家創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)，并逐步將公司做到河南市占率第一。如今，建業(yè)資金告急，還是河南政府出手“拉了一把”。
不僅如此，最終認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后，河南同晟置業(yè)將認(rèn)購(gòu)建業(yè)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元、2024年到期票息5%、到期收益率9%可換股債券。
“對(duì)房企紓困，既要給予企業(yè)增信，又不能簡(jiǎn)單控股了之，上述這種設(shè)計(jì)相當(dāng)于一個(gè)信用托底，政府提供增信，助力打開融資和銷售渠道，同時(shí)用市場(chǎng)化的手段解市場(chǎng)問題，不會(huì)因過重的包袱反噬政府平臺(tái)，也彌補(bǔ)了經(jīng)驗(yàn)不足?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。
河南國(guó)企入場(chǎng)增信
近半年來(lái)，資金鏈緊張的房企越來(lái)越多，但成功引入戰(zhàn)投的極為稀少，近期僅華南城成功“引戰(zhàn)”，中國(guó)奧園傳出有望迎來(lái)山東省某國(guó)企入駐，不過還未“官宣”。如今，銷售下滑、兩個(gè)月后將有5億美元債到期的建業(yè)，搶先一步拿到一筆“救命錢”。
據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公告，恩輝投資建議出售、投資者建議購(gòu)買8.6億股股份，占公司全部已發(fā)行股本的29.01%，代價(jià)為最高每股股份0.80港元，較2022年6月1日收市價(jià)有溢價(jià)約23.1%。
同時(shí)，交易的總對(duì)價(jià)6.88億港元，預(yù)計(jì)將以現(xiàn)金結(jié)算。恩輝投資在收取上述資金后，將以股東貸款的形式向公司提供貸款，以補(bǔ)充公司的運(yùn)營(yíng)資金。
恩輝投資是注冊(cè)成立于英屬維京群島，直接擁有建業(yè)地產(chǎn)2,078,036,867股股份，相當(dāng)于公司已發(fā)行股份總數(shù)約70.11%，并由建業(yè)系創(chuàng)始人胡葆森單獨(dú)和實(shí)益擁有。
向建業(yè)伸出援手的投資者，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)以及酒店管理，由河南省鐵路建設(shè)投資集涂鴉可視對(duì)講團(tuán)有限公司全資擁有，河南鐵建投則由河南省人民政府全資擁有。
交易完成后，恩輝投資將持有建業(yè)地產(chǎn)41%股權(quán)，仍為公司第一大股東。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)當(dāng)下的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，引入國(guó)資背景的企業(yè)作為戰(zhàn)投，可以給民營(yíng)房企帶來(lái)信用背書，助力打開融資通道，同時(shí)在土地資源等獲取上帶來(lái)更多優(yōu)勢(shì)。
值得注意的是，建業(yè)和河南國(guó)企的交易，并不限于此。據(jù)公告，雙方簽訂最終認(rèn)購(gòu)協(xié)定后，河南同晟置業(yè)將認(rèn)購(gòu)建業(yè)發(fā)行的7.08億港元可換股債券，該債券預(yù)計(jì)將按每年5%計(jì)息，在發(fā)行日起滿24個(gè)月當(dāng)日到期，并可由雙方同意將債券延期12個(gè)月。
一般而言，可交換債券的轉(zhuǎn)股價(jià)高于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上為發(fā)行人提供了溢價(jià)減持公司股票的機(jī)會(huì)，同時(shí)也是一種成本較低的融資手段。不過，可交換債券的發(fā)行，可能會(huì)導(dǎo)致股票發(fā)行人的股東性質(zhì)發(fā)生變化，從而影響公司的經(jīng)營(yíng)。
按建業(yè)公告，上述可換股債券的持有人，有權(quán)按照不高于1.20港元的初始換股價(jià)，將全部或部分可換股債券轉(zhuǎn)換為股份。如果債券悉數(shù)轉(zhuǎn)換，將有約5.9億股換股股份可予發(fā)行，相當(dāng)于建業(yè)現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)的19.90%、及發(fā)行后股份總數(shù)的16.60%。
據(jù)悉，最終的股份購(gòu)買協(xié)定、最終認(rèn)購(gòu)協(xié)定，應(yīng)在2022年7月1日或之前訂立。在此之前，需獲取相關(guān)政府部門和聯(lián)交所的批準(zhǔn)或確認(rèn)，投資者完成盡職調(diào)查并對(duì)結(jié)果滿意，建業(yè)未有在沒取得投資者同意的前提下發(fā)行任何股份或其他證券。
“建業(yè)系”30年沉浮
對(duì)創(chuàng)始人胡葆森來(lái)說(shuō)，賣出公司股權(quán)“斷臂求生”，事先早有預(yù)告。
今年2月份，關(guān)于建業(yè)集團(tuán)“總部將裁員60%”的消息不脛而走。對(duì)此建業(yè)表示，集團(tuán)本輪架構(gòu)調(diào)整已醞釀半年時(shí)間，但不是大規(guī)模裁員，而是將集團(tuán)總部人員進(jìn)行整合，鼓勵(lì)超半數(shù)人到一線項(xiàng)目、城市公司，到能聽到炮聲的戰(zhàn)場(chǎng)上去。
當(dāng)時(shí)胡葆森便表示，如果能出讓一些資金、甚至出讓一些項(xiàng)目股權(quán)，規(guī)模就會(huì)縮小，才可能做好。“現(xiàn)在變的是機(jī)構(gòu)，壓縮的是層級(jí)，將來(lái)可能出資產(chǎn)。有些項(xiàng)目可能找新的合作方，商場(chǎng)、酒店有人要買，我們也會(huì)出售。”
割肉自救的想法呼之欲出，而三十年前，胡葆森也經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)的波折。
上世紀(jì)七十年代，胡葆森從鄭州大學(xué)英語(yǔ)系畢業(yè)后，被河南外貿(mào)廳派駐到港，在香港待了10年。1992年，全國(guó)房地產(chǎn)浪潮涌起，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的錢，回到老家創(chuàng)辦了建業(yè)，并于次年在鄭州拿到一塊地，要開發(fā)超級(jí)大盤“金水花園”。
但是，推出首個(gè)項(xiàng)目后，胡葆森就遇到了困難。當(dāng)時(shí)，樓市熱度還未高漲，金水花園一度遇到銷售困境，無(wú)奈之下，建業(yè)打出了買房“10年后退全款”的承諾，借此回籠了資金。
此后，憑借著三四線城市去庫(kù)存熱潮，建業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展期。2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市；2019年首次銷售額破千億，完成河南122個(gè)縣市的全覆蓋。
這些年，胡葆森的商業(yè)帝國(guó)一路擴(kuò)大，至今建對(duì)講門鈴業(yè)集團(tuán)旗下已有四家上市平臺(tái)，包括建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(yè)(09982.HK)以及建業(yè)新生活(09983.HK)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、代建、教育等多個(gè)領(lǐng)域。
可惜，隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整、三四線樓市退潮，固守河南的建業(yè)地產(chǎn)也遇到了銷售瓶頸。加上受疫情反復(fù)及鄭州洪災(zāi)的影響，2021年建業(yè)重資產(chǎn)合同銷售總額下降至600億元，2022年銷售目標(biāo)也僅530億元，比2021年下降12%。
資金方面，2021年底建業(yè)持有現(xiàn)金約98.48億元，較期初大幅減少66.4%，凈負(fù)債率提高81.33個(gè)百分點(diǎn)至94.89%，同時(shí)現(xiàn)金短債比下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比0.87，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，三條紅線踩線兩條。
進(jìn)入2022年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售仍在下滑，前四月份取得合同銷售額88.97億元，同比減少36.3%。銷售融資均受阻，胡葆森一手創(chuàng)辦的建業(yè)，再次碰到發(fā)展路上的難關(guān)。
境外債務(wù)待償還
相較于銷售低溫，境外債務(wù)償還迫在眉睫，是建業(yè)緊急拉來(lái)戰(zhàn)投的重要原因。
目前，建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，規(guī)模合計(jì)24.46億美元。因境外債市場(chǎng)波動(dòng)，建業(yè)2021年已用自有資金償還過債務(wù)，而未來(lái)一到兩年內(nèi)，建業(yè)還有較高的境外債償還壓力，包括2022年8月到期的5億美元、2023年到期的3億美元債。
此前，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B1”下調(diào)至“B3”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“Caa1”，展望仍為負(fù)面。“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，因其現(xiàn)金頭寸大量減少，資本市場(chǎng)融資渠道減弱”。
穆迪表示，建業(yè)對(duì)離岸債券市場(chǎng)的敞口較大，該部分占截至2021年12月總債務(wù)的約70%，流動(dòng)性容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響。鑒于其進(jìn)入離岸債券市場(chǎng)的渠道減弱，而離岸債券市場(chǎng)是其主要資金來(lái)源，建業(yè)不太可能發(fā)行新的離岸債券為到期債券再融資。
為換取現(xiàn)金流自救，建業(yè)此前已出售了部分文旅項(xiàng)目的股權(quán)。
天眼查顯示，近期河南老家文化旅游發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“河南老家文旅”)，成為河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司90%股權(quán)持有方；此外，建業(yè)還出售了河南建業(yè)實(shí)景演出文化發(fā)展有限公司51%股權(quán)，同樣由河南老家文旅接手。
據(jù)公開資料，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)歸屬于河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，建業(yè)實(shí)景則持有“只有河南·戲劇幻城”項(xiàng)目，建業(yè)對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的投資約達(dá)70億，但因疫情等原因多次關(guān)閉，影響了項(xiàng)目的資金回流周期。
此外，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將旗下商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管，交由其來(lái)運(yùn)營(yíng)。5月初，建業(yè)還更換了財(cái)務(wù)總監(jiān)，楊偉梁辭任，余志杰獲委任為財(cái)務(wù)總監(jiān)。如今，河南國(guó)企入場(chǎng)增信，為建業(yè)度過危機(jī)增加了新的籌碼。
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