不動產私募投資基金將“試航” 業界：對管理人要求十分嚴格

　　記者 昌校宇

　　見習記者 方凌晨

　　私募投資領域迎政策“禮包”。2月20日晚，中國證券投資基金業協會(以下簡稱“中基協”)發布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》(以下簡稱《不動產試點指引》)，明確不動產投資范圍及試點管理人要求，并從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行了規范。《不動產試點指引》將自2023年3月1日起施行。

　　受訪人士表示，《不動產試點指引》的發布，將促進不動產私募基金業務規范發展，進一步發揮私募基金支持實體經濟發展的重要作用。接視頻對講下來，有意向的私募機構可蓄勢備戰，做好相關產品發行準備、投資項目儲備等工作。

　　規范不動產私募基金運作

　　近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在中基協備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。

　　中基協公布數據顯示，截至2022年末，存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

　　由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，為積極發揮私募股權投資基金作用，中基協開展不動產私募投資基金試點，起草形成《不動產試點指引》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。并且，為了區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，新設“不動產私募投資基金”產品類型。

　　“總體來看，私募股權基金投資于不動產在我國并非新鮮事。但此前由于相關規則不明確，實際業務操作過程中存在‘明股實債’‘影子銀行’等不規范行為。”清華大學全球私募股權研究院研究部總監李詩林對《證券日報》記者表示，此次《不動產試點指引》的發布，一方面有利于促進不動產私募基金業務規范發展，發揮私募股權基金多元化資產配置功能；另一方面積極穩妥地推進私募基金投資不動產試點，將進一步發揮私募基金支持實體經濟發展的重要作用。

　　上海錦天城(廣州)律師事務所合伙人許瀚律師在接受《證券日報》記者采訪時表示，《不動產試點指引》的出臺除了有助于規范整個不動產私募基金的運作，從“窗口指導”到明確規則，也會從根本上保護不動產私募小區對講機基金投資者的利益，促進不動產市場平穩健康發展。

　　中信證券認為，中期而言，不動產私募投資基金將與我國公募REITs市場共同發展，補足我國不動產領域“投融管退”良性循環中的關鍵短板。

　　主要出資人等不得“涉房”

　　《不動產試點指引》對私募股權基金管理人(以下簡稱“管理人”)提出明確要求，管理人實繳資本、不動產投資管理規模及經驗、專業人員、主要出資人及實際控制人背景等方面均有涉及。其中包括：開展不動產試點業務的管理人在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣；對于僅符合在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應在提交材料時承諾其后續備案不動產私募投資基金投資者均為機構投資者。

　　“《不動產試點指引》對管理人作出更嚴格的準入要求，其中最重要的是主要出資人和實控人不得‘涉房’，以及對不動產投資管理規模和團隊不動產投資專業性的要求。能夠符合這些要求的管理人本身就是少數。”許瀚認為，相關有意從事此項業務但還不滿足試點要求的管理人，可繼續按照中基協現行自律規則，開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務，累積管理規模、規范運作、培養不動產投資專業人才和退出案例后，才有可能滿足試點要求。

　　在李詩林看來，由于不動產投資具有涉及資金規模巨大、投資期限長、專業性強等特點，相關機構應根據監管相關要求，積極完善公司治理結構及內部控制機制，制訂健全投資流程及風險控制制度，同時充實專業人員隊伍，積極做好相關產品發行準備、投資項目儲備等工作。

　　談及未來相關機構還應如何發力搶占窗口機遇，北京利物投資管理有限公司創始人、合伙人常春林告訴《證券日報》記者，國內地產行業正走向更加成熟的道路，也逐漸具備更加穩定的現金流。相關符合條件的私募機構可深耕地產行業各個細分領域，挖掘潛在投資機會，以此為跳板，或將有機會成為專注于投資不動產私募基金行業的領頭人。

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